A Charenton Le Pont, des logements poussent à la place de bureaux vides

D'un côté, 3,3 millions millions de m² de bureaux vacants en IDF. De l'autre, un manque criant de logements. La reconversion de ces immeubles vides est tentante. A Charenton Le Pont, le baileur social 3F vient d'y parvenir...

20MINUTES | 11.09.2016 | Fabrice Pouliquen

On peine à se l’imaginer en déambulant dans les appartements flambant neufs du 72-76 quai des Carrières, à Charenton-Le-Pont (Val-de-Marne). Mais ici, il y a quelques années encore, il n’y avait que des bureaux. A tous les étages de cet immeuble de 9.500 m², sorti de terre dans les années 1970. Sauf que les dernières années, il n’y avait plus grand monde dans les couloirs. L’immeuble, aux portes de Paris, était au trois-quarts vide lorsque le bailleur social Immobilière 3F a mis la main dessus, en 2013.

Des millions de m² vides

Ce n’est pas un cas isolé en Ile-de-France. On y compte 52,8 millions de m² de bureaux. Mais 3,3 millions sont vides, selon le rapport 2014 de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France.

Dans une région où les logements et le foncier manquent, ces bureaux vides font saliver. Et si on en faisait des appartements ? Quai des Carrières, le pari est réussi. Après 18 mois de travaux, Immobilière 3F a transformé les bureaux en 90 logements sociaux. Les premières familles s’y installeront cette semaine.

Une opération complexe et coûteuse

Cette reconversion n’a pas été une mince affaire, raconte Pierre Paulot, directeur de l’architecture et du développement chez Immobilières 3F. « Un immeuble de bureaux est généralement constitué de grandes pièces et tant pis si certaines sont sans fenêtres. Un logement, c’est tout l’inverse. C’est plein de petites pièces avec un maximum de fenêtres."

Pour faire entrer la lumière, Alain Mouati, l’architecte, a enlevé un étage sur une aile et agrandi la cour intérieure. « Une aile donne aussi sur l’autoroute A4 avec toutes les nuisances sonores que cela implique, poursuit-il. Nous avons alors installé du triple-vitrage mais aussi ériger une deuxième façade 70 centimètres en retrait de la première et composée de bois absorbant le bruit. »

Tout cela a un prix qui pèse sur le coût final de cette opération immobilière. « Quai des Carrières, le coût travaux est proche de ce que cela nous aurait coûté de faire un bâtiment neuf, indique Pierre Paulot. S’ajoute à cela l’achat de l’immeuble, plus cher qu’un terrain nu. »

Le bailleur social Immobilière 3F a inauguré 90 logements dans un ancien mmeuble de bureaux,

à Charenton le Pont, le 9 septembre 2016.

 

200.000 m² de bureaux à convertir 

Voilà pourquoi ces reconversions d’immeubles de bureaux restent rares. En juillet 2013, date de la dernière étude parue, l’Apur (Atelier parisien d’urbanisme) dénombrait une centaine d’opérations de ce type chaque année entre 2001 et 2012 dans Paris.

« La dynamique s’est maintenue depuis », assure Ian Brossat. L’adjoint d’Anne Hidalgo en charge du logement a pour mission de construire 10.000 logements à Paris et compte sur la chasse aux bureaux vides pour y arriver. « Notre objectif est de convertir 250.000 m² de bureaux en logements d’ici la fin de la mandature. Nous en sommes déjà à 87.300 m² entre 2014 et 2015. »

A 80 % des petites surfaces

Ian Brossat n’en fait pas pour autant le principal levier pour atteindre l’objectif des 10.000. Car s’il y a une centaine de reconversions d’immeubles de bureaux chaque année, « elles concernent à 80 % des petites surfaces », admet-il. Il y a souvent peu de logements à la clé.

L’essentiel de ces transformations se fait alors dans les immeubles haussmanniens de moins de 1.000m² du Quartier central des affaires. « C’est plus facile, explique Pierre Paulot. Ils ont été conçus à l’origine pour accueillir des logements avant qu’on en fasse des bureaux. Il ne s’agit donc que de redonner la fonction originelle à ces immeubles. »

Pour les bâtiments de plus de 1.000 m², les transformations sont bien plus coûteuses, parfois même impossibles. Ian Brossat ne désespère pas pour autant. Certaines opérations finissent par sortir de terre. L’immeuble quai des Carrières en est la preuve. Mais l’exemple le plus marquant est sans doute Le Palatino, un immeuble de 20.000 m² de bureaux, dans le 13e, reconverti en logements en 2011. Les anciens laboratoires Servier, à Courbevoie, reconfigurés en 327 appartements est une autre réussite en la matière.

En attendant Morland

D’autres pourraient suivre. Le potentiel est là. En 2014, l’Apur recensait 217 immeubles de bureaux de plus de 1.000 m² vacants à Paris. Ian Brossat songe notamment à l’immeuble Morland près de l’île Saint-Louis. La reconversion de cette tour, occupée aujourd’hui par des services de la ville de Paris, est inscrite à l’appel à projets urbains innovants « Réinventer Paris ». Y sont prévus une piscine, une crèche, des chambres d’hôtel… Mais aussi des logements.

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