L’urbanisme transitoire : une évidence qui doit encore faire ses preuves

Avant-propos : en 2019, Bouygues Immobilier a piloté une étude interne sur l’urbanisme transitoire, réalisée par pop-up urbain. Les billets qui suivent en relatent les principaux enseignements. Retrouvez ici le premier volet de la série, un panorama soulignant la diversité du paysage au sein de cet écosystème bouillonnant.

Demain la ville | 10/04/2020 | La rédaction

L’urbanisme transitoire : une évidence qui doit encore faire ses preuves

Une question revient souvent quand il est question d’urbanisme transitoire : “comment ?” Comment monter un projet d’occupation temporaire ? Comment fonctionnent les sites au quotidien ? Comment animer la multitude d’acteurs susceptibles d’occuper les lieux ? Comment pérenniser des modèles par définition fragiles ? Mais une question reste plus rarement posée : pourquoi l’urbanisme transitoire ? Revenir à cette question de fond permet de mieux comprendre certains enjeux du secteur. 

Reformulons la question : à quoi sert l’urbanisme transitoire ? Car si le phénomène émerge, c’est bien qu’il répond à des enjeux actuels. En l’occurrence, on peut même en voir trois. Urbanistiquement, environnementalement et même économiquement : voici les trois piliers sur lesquels repose l’élan pour l’urbanisme transitoire.

A quoi sert l’urbanisme transitoire ?

Le premier enjeu est assez logiquement d’ordre urbanistique. Les démarches transitoires répondent à un enjeu finalement très rationnel : la nature a horreur du vide, la ville aussi ! Dans les grandes agglomérations, le foncier disponible s’est drastiquement tari, et les prix se sont envolés. Dans le même temps, l’étalement urbain connaît ses limites (allongement des temps de trajets, artificialisation des campagnes, etc.). La solution est donc toute trouvée, préconisée par les urbanistes depuis de nombreuses années déjà : redensifier les villes. Et quelle meilleure façon de le faire qu’en reconvertissant le bâti existant dans les cœurs d’agglomérations ?

Il est flagrant de constater que les bâtiments tertiaires, neufs ou rénovés, ressemblent de plus en plus à des immeubles d'habitations. Avec des espaces aussi cosy que conviviaux, du hall d'accueil au toit-terrasse en passant par le restaurant-cafétéria, sans oublier des lieux de travail informels ou chacun peut pianoter sur son ordinateur portable ou son smartphone, tout en discutant avec son voisin. Les escaliers sont très tendance (rires) ! La vogue du coworking fait plus que jamais recette et accélère cette disruption. Truffé de balcons ouverts sur la ville, l'immeuble de bureaux Méridia que nous avons réalisé avec Dimitri Roussel à la sortie ouest de Nice pourrait parfaitement muter en logements. À ce sujet, beaucoup de bâtiments tertiaires désuets vont être réhabilités en bâtiments domestiques. Ce gisement unique est en outre assez écologique.

Que préconisez-vous concrètement pour reconstruire la ville sur la ville ?

Aujourd'hui, il faut accompagner ces mutations en allant plus loin, en créant des immeubles hybrides. Il suffirait d'instaurer des espaces communs spécifiquement dédiés au travail au sein de chaque immeuble, avec les équipements adéquats. Ces immeubles pourraient aussi avoir des hauteurs sous plafond plus importantes pour permettre aux activités diverses de se développer et au logement d'y gagner en confort. Lorsque la famille se rétrécit (départ des enfants, séparation, décès, etc.), les grands appartements pourraient être reconfigurés afin de créer un atelier et un logement plus adapté. Hélas, les promoteurs sont habitués à produire des logements bas de plafonds, afin de gagner au final un ou deux étages. Les parkings, les espaces communs pourraient être utilisés à meilleur escient, car ces activités n'ont pas les mêmes besoins au même moment. Demain, une nouvelle réalité naîtra et il importe de ne pas devoir démolir nos constructions à chaque réorganisation sociale.

Quels obstacles pourraient freiner cette ambition ?

L'hybridation se heurte principalement aux différentes normes en vigueur. En France, on ne peut faire actuellement un immeuble mixte qu'en pied d'immeuble. En mélangeant les fonctions, on empile les normes ! Et alors, la réglementation incendie impose de fait un classement IGH (immeuble de grande hauteur). Cela implique de redimensionner l'entrée, les escaliers, etc. D'avoir un pompier à demeure, logé à côté du hall et payé en permanence. Les usages bougent à vitesse grand V, mais l'évolution des réglementations ne suit pas le même rythme. J'appelle les autorités à modifier les règles, sans trop tarder, pour s'adapter à la vie qui change à la folie.

Les friches y sont nombreuses et souvent conséquentes, rendues obsolètes par la modernisation des villes : anciennes gares de triage (La Cité Fertile à Pantin), anciennes usines industrielles (Les Halles du Faubourg à Lyon), ancien hôpital pour les Grand Voisins à Paris… Les raisons ne manquent pas d’occuper ces biens immobiliers désaffectés. A l’ère du recyclage des biens consommés, le recyclage des biens immobiliers sonne comme une évidence. De surcroît, la redensification des cœurs d’agglomérations réduit de facto l’étalement urbain. Sur le plan environnemental, l’urbanisme transitoire coche donc de nombreuses cases.

Mais l’enjeu économique est aussi non-négligeable : pour les propriétaires de ces biens (collectivités, bailleurs, institutions…), les coûts de maintien du bien peuvent se révéler conséquents. Dans une grande agglomération, les seuls coûts de gardiennage représentent parfois plusieurs centaines de milliers d’euros par an… tout ça pour se contenter d’un site vide, laissé à l’abandon et soumis aux ravages du temps. En y intégrant de nouveaux occupants chargés du gardiennage et de l’entretien quotidien, l’objectif est parfois de réduire ces coûts. Un bâti vacant peut même devenir une source de revenus marginale, grâce aux loyers (souvent réduits) payés par les occupants.

Redonner vie au cœur des villes

Bien que certaines structures arrivent à trouver leur équilibre financier, les modèles économiques restent encore relativement incertains. La jeunesse du secteur explique en partie cela. De l’aveu des propriétaires de sites, le coût des travaux de mise aux normes reste lui aussi non négligeable, notamment dans le cadre de lieux destinés à accueillir du public. C’est aussi ce qui peut refroidir certains acteurs, qui s’interrogent sur les péréquations possibles entre l’importance des investissements nécessaires et les revenus que cela génère (surtout comparés à d’autres modèles, comme par exemple le stockage logistique). Mais comme souvent en matière urbaine, il faut prendre ses distances avec la logique économique pour mieux décrypter le fond du sujet.

Si l’urbanisme transitoire a tant gagné de terrain dans les cœurs d’agglomération, c’est aussi et surtout parce qu’il répond à un défi sociétal majeur. Recréer du lien dans nos villes est un impératif, en particulier dans certains quartiers marqués par de lourdes emprises infrastructurelles : zones industrielles, friches ferroviaires, etc. Dans ces contextes, l’occupation temporaire permet de réintroduire des activités : événements festifs et culturels, animations, voire concertation avec les riverains dans le cas d’une occupation de préfiguration. Ou pour le dire plus prosaïquement : le rôle des occupations temporaires est aussi de pallier la raréfaction des lieux de convivialités en ville, avec des solutions se voulant plus ouvertes, inclusives, voire solidaires : guinguettes, barbecues festifs, hébergement d’urgence etc.

Des inconnues qui persistent

Présenté ainsi, l’urbanisme transitoire a tout pour séduire. Pourtant, une grande partie du secteur reste encore quelque peu réticente, notamment du côté des institutionnels. Comme évoqué précédemment, l’enjeu économique y joue sûrement pour beaucoup. Mais d’autres raisons existent, plus subtiles qu’un simple bilan comptable. En l’occurrence, les travaux permettant d’estimer les retombées d’un projet temporaire restent encore très partiels, compte-tenu du jeune âge de la majorité des projets. Il est dès lors difficile d’avoir une estimation précise des externalités positives réellement produites. Au-delà de la logique économique, c’est aussi l’impact réel sur le territoire qui est ici questionné. L’urbanisme transitoire apporte-t-il vraiment une plus-value significative que n’apporterait pas un projet plus classique ? Sur le papier, il est aisé de répondre par l’affirmative. Mais l’importance des enjeux concernés appellent à davantage de mesure et d’objectivité. Sans parler des questions de gentrification, et du caractère parfois hors-sol de certains projets vis-à-vis de leurs environnements directs…

De surcroît, les occupants d’un site transitoire sont souvent de petits acteurs, dont les modèles économiques restent fragiles et incertains. Il incombe aux “facilitateurs” de les accompagner pour qu’ils puissent se développer et pérenniser leurs activités. Mais cela suppose un travail quotidien, presque chirurgical, loin des habitudes de l’urbanisme traditionnel. C’est d’ailleurs ce qui rapproche les occupations temporaires de l’urbanisme “tactique”, une approche de la fabrique urbaine plus minutieuse et exigeante sur le plan opérationnel. Dès lors, la question se pose en ces termes : l’urbanisme transitoire peut-il s’émanciper du statut d’exception urbaine qu’il endosse encore aujourd’hui, bien malgré lui ? Autrement dit, pourra-t-il s’imposer comme un véritable outil urbanistique qui deviendrait la norme ? La question reste largement posée, et fera l’objet du troisième et dernier volet de cette série de billets.