Le télétravail pourrait détruire 11 millions de m2 de bureaux en Île-de-France d’ici dix ans

À défaut de tuer le bureau, le télétravail peut-il impacter sévèrement le marché des bureaux ? Natixis s’est penché sur la question et estime que le télétravail pourrait vider, à l’horizon 2030, 11 millions de m2 de bureaux, soit 20 % du parc en Île-de-France. Mais le facteur de dédensification devrait compenser à hauteur de 80 % l’impact du télétravail sur l’immobilier de bureau.

Business Immo | 26/06/2020 | G. Thomas

À défaut de tuer le bureau, le télétravail peut-il impacter sévèrement le marché des bureaux ? Natixis s’est penché sur la question et estime que le télétravail pourrait vider, à l’horizon 2030, 11 millions de m2 de bureaux, soit 20 % du parc en Île-de-France. Mais le facteur de dédensification devrait compenser à hauteur de 80 % l’impact du télétravail sur l’immobilier de bureau.

Dans son étude de cas, l’équipe Recherche de Natixis prend pour hypothèse une augmentation significative du télétravail, qui pourrait concerner 45 % des entreprises à fin 2021 à raison de deux jours de travail en distanciel par semaine et par collaborateur. Dans ce scénario, le télétravail augmenterait de 400 000 m2 la vacance de bureaux en Île-de-France d’ici fin 2021. Les effets se lissent dans le temps. « L’impact du télétravail sera assez faible à cinq ans, entraînant une augmentation de 1 % de la vacance de bureaux en Île-de-France », rassure Thibaut Cuillière, Head of Real Asset Research chez Natixis.

En revanche, à court terme, c’est la crise économique et la destruction d’emplois tertiaires qui seront mortifères pour le marché des bureaux franciliens. D’ici fin 2021, 1,3 million de m2 pourraient être vacants en raison de la dégradation de la situation économique, augmentant de 2 à 2,5 % le taux de vacance du parc tertiaire parisien, estiment les analystes de Natixis. Les valeurs locatives de marché pourraient reculer en moyenne de 12 à 15 % d’ici la fin 2021. « Si l’on ne tient pas compte des effets du télétravail, les valeurs locatives attendront la fin de l’année 2024 avant de retrouver et dépasser leur niveau du 1er trimestre 2020 », prévient Thibaut Cuillière.

Prime au « prime »

En se projetant à dix ans, où le scénario retient le principe du télétravail pour une entreprise sur deux, le travail à distance augmenterait les espaces vacants d'environ 11 millions de m2, soit 20 % de la surface totale des bureaux en Île-de-France, selon les projections de Natixis. Les prévisions tiennent compte des nouvelles constructions et des renégociations de baux impactés par la généralisation du bureau entièrement flexible, précise l’étude.

Cependant, le phénomène attendu de dédensification des espaces de travail devrait compenser à hauteur de 80 % l’impact du télétravail. « Nous pensons que le contrecoup de la crise sanitaire va amener les entreprises à repenser l’aménagement de leurs locaux et à privilégier notamment les espaces collaboratifs qui pourraient générer en moyenne 4 m2 supplémentaires par salarié, explique Thibaut Cuillière. À long terme, l’effet des ‘’remote companies’’ sera plus modeste qu’attendu. »

Plus modeste, mais pas totalement neutre. Natixis estime que la baisse des valeurs vénales devrait être limitée dans les quatre prochaines années, mais pourrait être supérieure à 10 % en moyenne d’ici 2030.

« La crise du Covid-19 va accélérer l’obsolescence de certains immeubles, mais profiter à d’autres. Les actifs tertiaires gagnants seront ceux qui proposeront une modularité des espaces de travail, la possibilité d’une divisibilité locative pour répartir le risque locatif, la proximité des transports en commun, et répondront à l’exigence environnementale des entreprises comme de leurs salariés », affirme Emmanuel Verhoosel, Global Head of Real Estate & Hospitality chez Natixis, qui ne croit pas au « bureau bashing ». « Je ne vois pas de mouvement de retrait des investisseurs institutionnels du bureau. Le bureau restera leur classe d’actifs privilégiée dans un contexte de renforcement de leur allocation pour l’immobilier », poursuit-il.

Les investisseurs, averses au risque, devraient se polariser sur les actifs « prime ». « Nous pensons que la prime d’illiquidité des actifs immobiliers core est surrémunérée, avec un spread de plus de 250 pb par rapport à l’OAT 10 ans », renchérit Thibaut Cuillière. Autrement dit, le grand soir des valeurs n’est pas pour demain.