Les ventes d’immeubles vides font recette (C&W)

La maire socialiste de la capitale, Anne Hidalgo, compte utiliser des bâtiments vacants et des lieux municipaux pour créer des places d’hébergement pour les sans-abri.

Business Immo | 2 Octobre 2018 | C&W

Cushman & Wakefield publie une analyse des ventes à investisseur d’immeubles vides de bureaux. Dans cette étude, le conseil relève que si les volumes d’investissement sont quasi stables d’une année sur l’autre en Ile-de-France pour le compartiment bureau - autour de 17 Mds€ entre 2015 et 2017 -  celui des acquisitions d’immeubles vides enregistre une croissance impressionnante, passant ainsi de 1 Md€ en 2014 à 2,5 Mds€ en 2015-2016 et un niveau record de 3,5 Mds€ observé en 2017, soit 20 % de la performance annuelle totale. Le vide fait donc manifestement recette…

« Dans un contexte de taux de rendement planchers et de tensions sur l’offre de qualité, les acquisitions d’actifs bien localisés, vacants immédiatement ou à court terme, offrent un couple rendement/risque ultra attractif pour les investisseurs désireux de créer l’offre locative prime de demain », précise Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield.

Derrière ces acquisitions d’immeubles vides, les stratégies développées par les investisseurs sont diverses :  actifs de 1ère main (Ventes en Etat Futur d’Achèvement / Livrés), immeubles à restructurer, changement de destination programmé… Les actifs de première main et les immeubles à restructurer sont les deux stratégies les plus souvent rencontrées au cours des cinq dernières années – autour de 5 Mds€ d’opérations réalisées entre 2013 et 2017 dans chaque cas - alors que les changements de destination restent très largement marginaux, avec à peine 300 M€ actés depuis 2013.

Le conseil relève aussi dans son analyse que l’essentiel de ces cessions d’immeubles vides observées entre 2013 et 2017 est concentré sur des actifs d’un montant unitaire supérieur à 100 M€ : « ex siège d’Europe 1 », l’immeuble du « 2 Rio de Janeiro », entre autres…. Au premier semestre 2018, le marché a été actif tant sur ce segment que sur celui des cessions d’actifs entre 20 et 50 M€, comme le « #Curve » à Saint-Denis ou encore « Le View » à Levallois-Perret.  

« La montée en puissance des ventes d’immeubles vides s’est accompagnée d’une très forte activité sur le segment des « grands volumes » surtout sur le marché parisien. Cette séquence se ralentit aujourd’hui faute de produits… et l’heure est actuellement au repositionnement d’une majorité d’acteurs sur le segment des actifs de 20 à 50 M€. Sur ces volumes, les acteurs ont un profil plus diversifié, et sont plus nombreux : le marché de l’investissement francilien devrait donc être encore très actif en termes de cessions-acquisitions d’immeubles vides d’ici fin 2018, mais également en 2019 », ajoute Michael Hagège, manager du département Ventes vides (à destination des investisseurs ou des utilisateurs) chez Cushman & Wakefield.

En termes de géographie, le prisme parisien est très fort sur l’ensemble des acquisitions d’immeubles vides ; la capitale totalise ainsi plus de 6 Mds€ d’investissement, soit plus de la moitié des acquisitions réalisées à l’échelle de l’Ile-de-France entre 2013 et 2017. Les acquisitions d’immeubles vides assorties d’un projet de restructuration sont plutôt localisées sur des pôles tertiaires historiques bien établis suivant un axe majeur Nord-Ouest / Sud-Est : La Défense, Neuilly - Levallois, Paris Centre Ouest & QCA, Boulogne - Issy et Paris 13e. Les acquisitions de bureaux neufs vacants ont, quant à elles, un cadre plus large, notamment autour du futur tracé du Grand Paris Express, avec quelques opérations réalisées dans des communes limitrophes de Paris, ce qui traduit une attitude encore prudente des investisseurs quant à ce projet majeur d’infrastructure.  

Sur les cinq dernières années, le paysage des investisseurs actifs sur cette catégorie particulière d’opérations a beaucoup évolué à mesure que le marché prenait de l’ampleur : les assureurs / mutualistes – 2,3 Mds€ engagés au cours des cinq dernières années - plutôt enclins à se positionner sur des VEFA en blanc, ont graduellement cédé du terrain à des fonds d’investissement, très offensifs sur le front des immeubles à restructurer.

En cinq ans, leur activité sur le marché est passée de quelques centaines de millions d’euros en 2013-2014 à plus de 1,4 Md€ en 2016 et 2017. Ils sont d’ailleurs aujourd’hui la force motrice du marché avec près de 70 % des volumes investis au premier semestre 2018. Citons aussi les SCPI / OPCI avec 1,1 Md€ investis dans des immeubles vides sur la période étudiée, tant dans une logique d’acquisition d’immeubles neufs en blanc que d’actifs à restructurer. Ils représentent 11 % du marché, à jeu égal avec les foncières cotées.