Pour l’ORIE, la résorption de la vacance structurelle passe par la reconversion d’actifs immobiliers

En juillet dernier, Camelot Europe était convié à la soirée estivale de l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise (ORIE) 2018.

Camelot Europe & l'ORIE | 10 juillet 2018 | C. de la Casa

 

Le sujet cette année concernait la vacance structurelle de l'immobilier tertiaire en Ile-de-France et la reconversion de celui-ci. C'est la troisième étude que l'observatoire consacre à ce sujet depuis 2008. Et pour cause, La région est extrêmement bien dotée en bureaux (54,2 millions de m² de surface utile) au point d'être le premier parc immobilier européen dans le domaine. Bien sûr, tous les immeubles n'affichent pas complet : en 2017, 5,5% des bureaux étaient vacants, un taux raisonnable pour assurer la fluidité du marché. Plus alarmant en revanche : parmi les 3 millions de m² inoccupés, 31% l'étaient depuis plus de 4 ans en 2017, pratiquement le double par rapport à 2012.

Plusieurs raisons ont été évoquées lors de la présentation. L'attrait des usagers pour le neuf est par exemple un facteur important. Dominique Ozanne, directeur général délégué de COVIVIO indique ainsi une tendance particulièrement prononcée dans le domaine hôtelier, soumis aux notations et commentaires des clients publiées sur internet. Leur lecture révèle "un appétit pour le neuf", poussant les hôtels à des rénovations de plus en plus régulières. La situation est transposable au tertiaire : dans un souci d’image et d'attractivité de nouvelles recrues qualifiées, les entreprises sont à la recherche de neuf. Or celui-ci représente 70% de la demande, et seulement 15 à 20% de l'offre note Joachim Asan, président fondateur de Novaxia. Les différents intervenants de la soirée se sont néanmoins rejoints sur un point majeur : l'obsolescence n'est pas simplement liée à l'âge d'un bâtiment mais à sa conception. L'apparence, l'architecture intérieure et l'adaptabilité sont véritablement déterminantes dans la longévité de l'usage de l'immeuble ainsi que pour sa possible rénovation. C'est ainsi le défi des constructeurs contemporains, s'adapter à l'offre immobilière actuelle et à venir, afin d'éviter de perpétrer la situation actuelle, résultat de plusieurs dizaines d'années de constructions destinées à un usage immédiat. Dans cet effort de rationalisation, la transformation d'immeubles de bureaux est de plus en plus mise en avant. Construire la ville sur la ville est indéniablement nécessaire, et cela peut se traduire intuitivement par la conversion de bureaux en logements, résidences étudiantes ou hôtels, qui viennent à manquer dans la région. Mais les réalités techniques, réglementaires et économiques sont des obstacles de longue date à la reconversion d'actifs immobiliers. Il en résulte des opérations de transformations souvent plus couteuses que la démolition suivie de la construction. Pour atténuer cette tendance, l'ORIE préconise plusieurs changements dans les domaines de la fiscalité et des procédures d'urbanisme. L’objectif est d’alléger les contraintes qui pèsent sur la transformation et ainsi permettre de développer les initiatives dans ce domaine.  L’idée d’un dispositif dérogatoire aux quotas de logements sociaux évoquée par le groupe de travail de l’observatoire figure d’ailleurs dans le projet de la loi ELAN. Il reste tout de même un point majeur que ne traite pas la proposition de loi : la majorité des bâtiments vacants depuis plus de 4 ans se trouve dans le croissant à l'Ouest de Paris et en 2e couronne, soulevant une autre raison au désintérêt de certaines offres de bureaux. La localisation et l'absence de services et/ou de desserte en transports en commun peuvent constituer un désavantage important pour les biens immobiliers d'entreprise, qui se prolongerait de la même manière pour le secteur résidentiel. Ce sont alors des aménagements plus larges qui seraient nécessaires pour rendre définitivement attractifs ces immeubles inoccupés.